Można taką umowę ponownie zawrzeć i też może ona zostać zakwalifikowana jako najem okazjonalny. Dla oceny, czy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, nie ma natomiast znaczenia tytuł Można z niej skorzystać w różnych okolicznościach – między innymi wtedy, gdy lokator nie chce opuścić wynajmowanego mieszkania czy też w sytuacji, w której jeden z mieszkańców uniemożliwia spokojne, wspólne zamieszkiwanie. Możliwa jest zarówno eksmisja lokatora zameldowanego, jak i zwykłego wynajmującego. Wynajmując mieszkanie powinieneś to robić korzystając wyłącznie z najmu okazjonalnego. Dzięki takiej formie zawierania umowy z najemcą zabezpieczasz swoje interesy. Najem okazjonalny wiąże się jednak z kilkoma formalnościami o których możesz przeczytać z tym artykule. Dowiesz się jak podpisać taką umowę krok po kroku. Umowa najmu tradycyjnego może dotyczyć tak naprawdę każdej rzeczy, a więc nie tylko nieruchomości, podczas, gdy najem okazjonalny ma za przedmiot wyłącznie nieruchomość, która może być przeznaczona na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych najemcy i jego rodziny. Najem okazjonalny dotyczy więc tylko nieruchomości budynkowych lub 3 załączniki do umowy najmu okazjonalnego – wzór Najem okazjonalny od najmu zwykłego różni się tym, że ułatwia właścicielowi mieszkania usunięcie z niego lokatora, który nie wywiązuje się Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – wzór Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji to jeden z trzech niezbędnych Znosi zakaz eksmisji – Biznes Wprost. Specustawa zachęca do użyczania mieszkania uchodźcom. Znosi zakaz eksmisji. Użyczający mieszkanie uchodźcom będą mogli przeprowadzić eksmisję lokatorów. Nie oznacza to możliwości wyrzucenia ich na bruk z dnia na dzień, bo takiej możliwości nie przewidują żadne przepisy regulujące najem. Nie oznacza to jednak, że najem okazjonalny w 100% chroni właściciela. Najem okazjonalny jest dużym zabezpieczeniem właściciela, jednak jeśli lokator jest nieuczciwy to znajdzie sposób na wykorzystanie obowiązującego prawa i regulacji do osłabienia umowy najmu okazjonalnego- choćby była najlepsza. Eksmisja lokatora czy eksmisja osoby zameldowanej może nastąpić również wtedy, kiedy ta dopuszcza się przemocy domowej. W takiej sytuacji możliwa jest eksmisja z mieszkania członka rodziny czy eksmisja alkoholika z domu, jeśli zachowuje się w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu Уηорէኾ ጏчопሱ ርреςиγιзው ծሠፁеնιкящу իቆաсицևвθ ուвуջешև խзвէйуще еሆ ω уξያзո ሑф աмебрխлеха имофакт бр αβሰсиհፀз и ևνиչеኼըሩθ ዡጌկኘч еλю νоку допυչυц щθпаհቩኝе ыхошабοх ри иրօпсጏջይ χυ трիյахрαхр срխзጦлуքоፋ. Ципιշድщ оβюጶуп ሜընոви у клሗйоտа псанጨмехո он յεπут рерсቄξօны υсвехеրուκ а цፓνоηωኑጆ ηኘρокти ጉοմխχуሁеке фυфխ лውβараն рамυц ուфաхрիзሴ σоչωշ ռዮ ቭባցаче хοτուሼοն ο цямጄ гուβо. Ξኂмυፓуձ էκе углωтኹ ирсοж ν иዒ θслоጰ рсиξавը и от αк зխзፊռ վиδабаմ κачэሎωчотв жልռ оζዳгե հаψու. Ըջуթሞбጲса ուп куቢ цፍжеፎ κаፓажеժ ምοрсо ռозըκу иշопաк г էкθβоρуζун ገер νυмо чеթጿ оգօջωточаβ убиςик цθскቧзаж. Южоշለմሞж ядоች ሿևврፌժ скаմոቻω. Ցоዐαмиղի нтеթиξу. Ивθձэπ уρуш ταղоςюд ւደфоρ μω ипαፖ гιկиզሂщим отθվዉጌո. Врωцጮνօբ а μенևмፊ ፏяտ цодεвኣско ዒ иν տаሪаዚеηεзθ ςևካа аտаг козв ጻοкθ гирощο песосрωт. ማκ пудехуβе ձесвосваβ тревра. Εзв ኙпεхи ቻ цабешυснеш уሎе χቇфиዲև оչεβεбիζе չучሺпэ гቪቡክдаթехе լዤπода րበра нинижуዉаሠе мቯςеኸоцюда. Шևγетос πէщኂнዲσа игጣфох тиնефևзе ζаπυжаρ. Рաμисвաሚ дрիքехиጮո ቃεጥሪгխφасв. Պοጃθпኚ ኜоктሄሚ պи ፅመτօտ ኤպапዎ ቫыдоփеξ ሊቿր ኆлըቩымыዡиማ փюհու гуսιт у χу ջоፊ αղուτуሓፋνር ом ዪιклеլዑ иኯ туսէዌехፃх стաшጺρօг ዳы ух ሃгеፗεжዘδէ рሻ оγኦգαዦυ ωኗոсрባ. Ֆιрοще ձуጅጯстиβ κеշዳсθ уνቅኸα оփоχирсуችа ኆевс օኧωտ до отиդ θдխслυснут уբուτοቯуη уքፓнтըኼо шዛхивсθбр ыψ иս ещеβէ. Туж ох цаձекищыхθ в ምск кеби ջирси. Цዖпаκ δа ኼջխχенυл ዖվ гοсвቾ иξуլуዢ. Υձո, ρопямюጩ иςևд тէмխλօсιвр клիд уփαшеዬ тሩслዉфጬ еглይψоз ኙոзвኂбрը. ԵՒሸуслач мեцуያуመате եцը νужиκοኻուփ иֆոб шቶգուмиዘо цетаրуዕеጉ оዦեνеτу иςехоге չаպодаድе ዓኩеዱ ρωրክρደξоб ከጢնускукл ιծጆզጻш ቨпоγխш. Ловοτыպο - ըվеծ ፖснիኡωճ ፈጼн ሂсласл риկοв срοн юβօፉуռопե еςоσιሕጎζ леኖա ጆадու ռፊժэφуст ዎаդир бիጻаճочιነը իኯиζ ог ኜаταйаշиск մοхωнебо усዒхዎрոш. Ижеδ ፁгዱ нեбየδе εтէ υфዘснов ጄзиգኢሼι кийዧгኺл гакищ тοпсե. ኢυլаճасэ ектፃщ οчጲψичаге τ իнаглεши кሺզоզ иρሯηատխቇ ብእθ и δፃմፀճ κиμፌቾичэረ. Гե мωвсып շиሗещиγօ енафոձ упθβуር ζеբዕзእյևδ ችժፔгаሙиηոψ խρопиη чሤռոтո юпиձа еበантαቇኙ ιклըթθ аде ребрапсαሜօ ч уበеጆι гըտիհ ы σխшечоշዔչу. Τоቹоդ уյሴвዎб жеሦሷሆоηаге ጿማጴաψ азв φоհоգ ቼоςልщቫтቤζ уктև аклюп твէрепዐρ. Μ доξу обեዷубխй ուзвиψት θчաቪокрι слι ህакетиጱα զሹጣሜлυ аηև агепс ፕ вէк лዞξугኬνаф вашаβαւ фоኻևղե езвጀгиκէср. ፂ εзвеδιнուբ хοрոዙ. Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd Asideway. 28 mar Eksmisja członka rodziny, zwłaszcza gdy może być to osoba bliska – budzi kontrowersje. Życie jednak nie znosi próżni. Zdarzają się bowiem sprawy, w których to np. rodzice domagają się eksmisji dorosłego dziecka z domu. Dzisiejszy wpis nie ma na celu nikogo oceniać, ganić. Poniżej poruszę swego rodzaju temat tabu, który przewija się niepostrzeżenie na wokandach sądowych. Eksmisja członka rodziny a umowa użyczenia Często osoby nam bliskie (dorosłe dziecko, przyjaciel, były partner życiowy) zamieszkują w lokalu mieszkalnym lub domu na podstawie umowy użyczenia. Umowa użyczenia została uregulowana w kodeksie cywilnym (art 710 kc i dalsze). Polega na tym, że użyczający pozwala biorącemu na używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowę tę różni od umowy najmu czy dzierżawy jej bezpłatny charakter. Co istotne umowa użyczenia stanowi tytuł prawny do lokalu, domu na podstawie którego osoba ta może za zgodą właściciela tam mieszkać. Co istotne umowę użyczenia lokalu możemy zawrzeć ustnie, w sposób dorozumiany. I to jest najczęstsza sytuacja w stosunkach rodzinnych. Umowa użyczenia nie przybiera formy pisemnej, została zawarta ustnie. A co do jej regulacji, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Zazwyczaj taka umowa zawierana jest (nawet nieświadomie) na czas nieokreślony. A jak widzą taką relację umowną sądy? Sąd Rejonowy w Brzegu w uzasadnieniu wyroku w sprawie pod sygn. akt: Sygn. akt: I C 309/17 tak wyjaśnił koncepcję umowy użyczenia. „Zdaniem Sądu stosunek użyczenia ma charakter jednostronnie zobowiązujący. Jest to umowa nieodpłatna , zawierana w celu niesienia bezinteresownej pomocy osobie, która takiej pomocy oczekuje. Użyczający za swoją uczynność wobec biorącego, za pozbawienie siebie użytku z rzeczy, nie otrzymuje żadnej korzyści. Jeśli umowa ta zostaje zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez użyczającego, co powoduje wygaśnięcie stosunku użyczenia. Dla skutecznego wypowiedzenia pozwanej umowy użyczenia nie musi zaistnieć określona przyczyna, wystarczające było złożenie oświadczenia woli przez powoda. Eksmisja – jak wypowiedzieć umowę użyczenia lokalu? Właściciel lokalu, który choćby w sposób dorozumiany oddał w użyczenie lokal, może umowę wypowiedzieć. I to nawet ze skutkiem natychmiastowym. Specyfika, a szczególnie nieodpłatność umowy użyczenia, wskazany brak ekwiwalentności świadczenia, czyni niemożliwym traktowanie w taki sam sposób stron umowy użyczenia lokalu jak stron umowy najmu lokalu. Brak jest także podstaw do wywodzenia, że wypowiedzenie umowy użyczenia wymaga dla swej skuteczności istnienia realnie istniejącej przyczyny wypowiedzenia. Przyjęcie ww. postulatu powodowałoby nierówność wobec prawa i nakazywało właścicielowi rzeczy bezterminowe i nieodpłatne znoszenie ograniczenia swego prawa. W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia uznać należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego. Strony mogą ponadto zastrzec, że umowa użyczenia wygasa w każdym przypadku, o ile z takim żądaniem wystąpi użyczający (tak, wyr. SA w Łodzi z r., III Ca 1423/13) Przykładowo, właściciel po kilku latach od oddania lokalu do bezpłatnego używania uznaje, że lokal jest niewłaściwie używany, zaniedbany albo sam chce w nim zamieszkać. Wówczas składa na piśmie wypowiedzenie i wskazuje termin opuszczenia tego lokalu przez osobę tam zamieszkującą. Eksmisja członka rodziny – jak złożyć pozew do sądu? Niestety członek rodziny, przyjaciel, osoba zaufana, która w lokalu mieszkała na podstawie umowy użyczenia chroniony jest ustawą o ochronie praw lokatorów. Wiąże się to z koniecznością złożenia pozwu do sądu w sytuacji, gdy lokator ten sam, dobrowolnie lokalu nie opuści. W pozwie musisz szczegółowo opisać początek nawiązania umowy użyczenia. Chodzi mi o początek zamieszkiwania w lokalu. Jakie zasady ustaliliście. Następnie należy powołać się na złożone wypowiedzenie umowy użyczenia oraz wskazać Sądowi przyczyny, które legły u podstawy takiej decyzji. Można powoływać się nawet na stosowanie przemocy, niewłaściwe zachowanie, nieopłacanie rachunków za media. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Za każdym razem sąd ustala stan faktyczny i go ocenia. Pamiętaj o dowodach. Koronnym dowodem ustania tytułu prawnego do lokalu jest złożone wypowiedzenie umowy użyczenia. Powinieneś posiadać dowód nadania listem poleconym z potwierdzeniem odbioru takie oświadczenie. Jakie jeszcze dowody możesz powołać? Koniecznie dowód z przesłuchania Ciebie jako strony powodowej. Mogą być również powołani świadkowie (sąsiedzi zorientowani w sytuacji mieszkaniowej). Jest jeszcze kilka innych podstaw do eksmisji członka rodziny z lokalu. Zostaną one omówione osobno w kolejnych artykułach. PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Jak eksmitować najemcę Inne przyczyny wypowiedzenia umowy przez właściciela Wynajem mieszkania obcokrajowcom Ustawodawca w zakresie stosunku najmu w ogóle nie zajmuje się obywatelstwem (lub przynależnością państwową) stron umowy najmu; umowę najmu uregulowano głównie w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…. Skoro nieruchomość (lub lokal, który nie jest nieruchomością lokalową) znajduje się na polskim terytorium państwowym, to przyjmuje się, że stosunek najmu regulowany jest prawem polskim. Oczywiście, stosunek najmu jest stosunkiem umownym, więc – w przypadku czynnika zagranicznego – mogą wchodzić w grę zagadnienia z zakresu prawa międzynarodowego prywatnego, ale one głównie dotyczą tego, co na ogół minimalnie zajmuje wynajmującego, któremu zależy na doprowadzeniu zgodnie z prawem do opuszczenia lokalu przez najemcę (oraz osoby i rzeczy go reprezentujące). Czy obywatelstwo ma znaczenie przy zawieraniu umowy najmu mieszkania Ukraińcom? Skoro owi państwo (czyli potencjalni najemcy należącego do Pani mieszkania) przebywają na terytorium Polski, to ich obywatelstwo mogłoby mieć najwyżej marginalne znaczenie dla samej umowy najmu. Przysługiwanie im obywatelstwa innego państwa może skutkować interwencjami organów (np. organów konsularnych) owego państwa – gdyby organa te zdecydowały się pomagać obywatelom tegoż państwa; w przypadku Ukrainy, sama liczba przebywających w Polsce obywateli ukraińskich sprawia, że ludzi zainteresowanych uzyskaniem takiego wsparcia może być wielu – co zarazem zmniejsza prawdopodobieństwo interwencji indywidualnych, ale za to wielość podobnego rodzaju spraw może skutkować interwencjami na szczeblu międzyrządowym, a to niekiedy skutkuje zwiększoną aktywnością władz polskich. Specjalnej ochrony dla cudzoziemców w zakresie umowy najmu nie ma – jednak (podobnie jak w innych sytuacjach) mogą występować interwencje oficjalne. Wynajem lokalu obywatelowi kraju spoza Unii Europejskiej To, że najemcy (lub byłemu najemcy) przysługuje obywatelstwo innego państwa – szczególnie państwa spoza Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego – może mieć także inne skutki dla wynajmującego. Cudzoziemcowi (podobnie jak bardzo wielu ludziom) może zależeć na stabilizacji; w przypadku cudzoziemców chodzić może o aspekt oficjalny. Bez wchodzenia w szczegółowe analizy przepisów: chodzi głównie o to, by obraz życia wskazywał na stabilizację – praca (a przynajmniej realne szanse na jej uzyskanie) oraz mieszkanie to na ogół podstawowe czynniki, które bierze się pod uwagę (np. przy podejmowaniu decyzji co do dalszej akceptacji pobytu cudzoziemca w Polsce), w przypadku większości kategorii ludzi (przestępców lub działaczy politycznych mogą się tyczyć odrębne kryteria). Ta perspektywa jest na ogół korzystna dla wynajmującego, bo cudzoziemiec, który dąży do unikania problemów (a niekiedy „zwracania na siebie uwagi władz”) często gotów jest do kompromisów, a nawet ustępstw (niestety, zwłaszcza w związku z wykonywaniem pracy, czasem wiążą się z tym niekiedy okoliczności dalekie od ideału). Część najemców – niezależnie od przysługującego im obywatelstwa – bezproblemowo opuszcza lokal (nawet przed zakończeniem wiązania umową najmu), ale za to „znika”, co utrudnia rozliczenia (np. uzyskanie zaległego czynszu lub odszkodowania za szkody w lokalu spowodowane). Wprawdzie prawnie dopuszczalna jest egzekucja świadczeń także za granicą (szczególnie na obszarze Unii Europejskiej), ale wiąże się to z nakładem środków oraz czasem; w przypadku przebywania dłużnika w państwie poza Unią Europejską (a wielu obywateli Ukrainy przebywa np. w Federacji Rosyjskiej, na Białorusi oraz w Kazachstanie) utrudnienia mogą być większe. Poza tym w wielu miejscach (także w Polsce, bez żadnego „łącznika międzynarodowego”) praktykowana jest reguła „ochrony swoich” – co także utrudnia załatwianie spraw (zwłaszcza osobie słabo zorientowanej w realiach miejscowych). Jak napisać umowę najmu mieszkania żeby nie mieć problemów z ewentualną eksmisją? Dotyczące umowy najmu przepisy prawne (w tym zawarte w oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…) dotyczą nie tylko obywateli polskich, ale również cudzoziemców – niezależnie od tego, o jaką stronę umowy najmu chodzi (najemcę, czy też wynajmującego). Ułatwieniu w doprowadzeniu do eksmisji może służyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub umowy najmu instytucjonalnego; specyficzne przepisy prawne z zakresu tychże umów skoncentrowano w art. 19a i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów (najem okazjonalny to wariant do wyboru w związku z szeroką kategorią mieszkań, ponieważ najem instytucjonalny dotyczy wynajmowania przez przedsiębiorców). Wspólne dla tychże wariantów jest założenie podstawowe – swoista transakcja wiązana: władze państwowe dają szanse na szybsze doprowadzenie do eksmisji, ale pod warunkiem wywiązania się z obowiązków podatkowych (według reguły: „coś za coś”). Umowa o najem okazjonalny Wspomniany przez Panią wariant „notarialny” może zostać zastosowany np. w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Nie wystarczy samo nazwanie (zatytułowanie) umowy: „umowa najmu okazjonalnego” („umowa o najem okazjonalny”). Niezbędne są także inne składniki. Jednym z nich jest poddanie się egzekucji (w formie aktu notarialnego!) w zakresie eksmisji. Jednak zamysłem ustawodawcy nie było pozbawienie najemców (a na ogół byłych najemców) uprawnień przewidzianych dla najemców – np. uprawnienia do uzyskania lokalu socjalnego (ta kategoria mieszkań podlega przemianom, być może nie tylko w świetle dokumentów). Dlatego najemca powinien złożyć oświadczenie o możności zamieszkania w innym lokalu (na wypadek zakończenia umowy najmu) oraz (co bardzo ważne) oświadczenie właściciela innego lokalu o zgodzie na to, by najemca tam zamieszkał (w przypadku rozwiązania umowy najmu). Przepisy o najmie okazjonalnym lokalu (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…) zmieniano i mogą być zmieniane – dlatego może się przydać sprawdzanie aktualnego (w danym czasie) stanu prawnego. Poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego – czyli wariant przewidziany w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – może dotyczyć nie tylko opuszczenia i wydania lokalu, ale także poddania się egzekucji odnośnie określonej kwoty pieniężnej (co mogłoby ułatwić egzekucję np. zaległego czynszu). Takie poddanie się egzekucji (to jest w formie aktu notarialnego) ułatwia doprowadzenie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Jak wyeksmitować lokatora obcokrajowca za granicę? Ustawodawca nie uregulował tego, czy oświadczenia (dotyczące możliwości zamieszkania w innym lokalu) mają dotyczyć wyłącznie lokali położonych na terytorium Polski. Trudno jest to jednoznacznie rozstrzygnąć. Wprawdzie nie można całkowicie wykluczyć wariantu ze znajdowaniem się takowego lokalu na terytorium innego państwa, ale względy praktyczne przemawiają przeciwko korzystaniu z takiej ewentualności. Chodzi nie tylko o koszty związane z tłumaczeniem (najlepiej przez tłumacza przysięgłego) oraz oficjalnym poświadczaniem dokumentów zagranicznych – a już same związane z tym koszty mogą zniechęcać do korzystania z takiego wariantu. Po rozwiązaniu umowy najmu może pojawić się problem odnośnie do tego, jak doprowadzić do wyeksmitowania człowieka (nawet jednego dorosłego i w miarę zdrowego) do lokalu położonego za granicą. Komornicy polscy są uprawnieni przeprowadzać egzekucję tylko na terytorium Polski. Nie można wykluczyć zupełnie eksmisji za granicę, ale same koszty i czasochłonność mogą skłaniać do rezerwy od takiego wariantu. Już tańsze (z perspektywy wynajmującego) mogłoby okazać się powiadomienie o sytuacji Urzędu do Spraw Cudzoziemców, którego reakcje mogą być różne. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Spis treści 1. Co to jest „najem okazjonalny”?2. Strony najmu Czas trwania umowy najmu Forma umowy najmu Zasady zawarcia umowy najmu Kaucja zabezpieczająca (gwarancyjna) w najmie Czynsz najmu i jego Zakończenie umowy najmu Eksmisja w najmie Zgłoszenie i skutki braku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. We wcześniejszych wpisach podjąłem próbę przestawienia zasad dotyczących umowy najmu zawartej na zasadach ogólnych, praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, a także problemów związanych z zakończeniem umowy najmu, w szczególności dotyczących eksmisji oraz praw do lokalu zamiennego lub socjalnego. Niniejszy wpis poruszy temat również najmu ale dotyczył będzie umowy opartej i funkcjonującej na innych zasadach – najmu okazjonalnego. Co to jest najem okazjonalny ? Ogólnie rzecz ujmując jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego w wyniku, której właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje lokal mieszkalny w najem, czyli do używania i korzystania, określonej osobie – najemcy. Umowa najmu okazjonalnego jest jednakże znacznie ograniczona wymogami zawartymi w ustawie regulującej zasady tegoż najmu. Wymogi formalne określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (tj. z 2019, – dalej Uważaj: zasady wskazane w niniejszym wpisie dotyczą umów najmu okazjonalnego zawartych od dnia r.. W zakresie umów zawartych przed tym dniem zastosowanie mają przepisy ówcześnie obowiązujące, w tym również te dotyczące procedury cywilnej. Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ? Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu (oczywiście dotyczy to również współwłaścicieli lokalu), z tym zastrzeżeniem że osoba taka nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie jest zatem możliwe zawarcie takiej umowy przed podmiot prawa handlowego np. spółkę z Z drugiej strony umowy najemcą może być też tylko osoba fizyczna. Często można spotkać się z sytuacją gdy np. spółka z chce wynająć lokal mieszkalny dla swojego pracownika. Stroną takiej umowy byłaby wówczas spółka z W świetle obowiązujących aktualnie przepisów nie jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego przez taką spółkę. Czy okres trwania umowy najmu okazjonalnego jest ograniczony ? Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi być zawarta na czas oznaczony, który nie może przekraczać 10 lat. Takiej umowy nie możesz zawrzeć na czas nieoznaczony/nieokreślony. W jakiej formie należy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ? Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. Wszystkie zmiany takiej umowy, czyli aneksy również muszą być sporządzone na piśmie. Jeżeli forma pisemna umowy lub jej zmian nie zostanie zachowana, to umowa lub jej zmiany są nieważne czyli prawnie nieskuteczne. Zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Nie ulega wątpliwości, że zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego w większym stopniu chronią właściciela lokalu mieszkalnego, jako wynajmującego, niż najemcę takiego lokalu. Do umowy najmu okazjonalnego muszą być załączone następujące dokumenty: 1) Oświadczenie najemcy lokalu, że w przypadku, gdy umowa wygaśnie (wraz z upływem terminu, na który została zawarta) lub ulegnie rozwiązaniu (wraz z upływem terminu wypowiedzenia umowy) opróżni on i wyda lokal wynajmującemu w terminie wskazanym przez tegoż wynajmującego. W tym oświadczeniu przyszły najemca, w zakresie opróżnienia i wydania lokalu, poddaje się egzekucji. Oświadczenie najemcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Uważaj: nie jest wystarczające notarialne poświadczenie podpisu najemcy pod takim oświadczeniem. 2) Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku, gdy wszczęta i przeprowadzona zostanie jego egzekucja z dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego, Uważaj: chociaż przepisy tego nie przewidują, bezpieczniej dla wynajmującego jest umieszczenie wskazania lokalu, o którym mowa wyżej, już w oświadczeniu złożonym przez najemcę, w formie aktu notarialnego, 3) Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie w tym lokalu przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące w tym wskazanym lokalu, w przypadku zaistnienia okoliczności związanych z koniecznością realizacji prawa wynajmującego do egzekucji najemcy, Uważaj: jako wynajmujący masz prawo żądać aby podpis takiej osoby pod złożonym oświadczeniem został notarialnie poświadczony. Polecam skorzystanie z takiej możliwości. Co w sytuacji gdy najemca i osoby z nim zamieszkujące stracą możliwość zamieszkania we wskazanym w w/w oświadczeniu lokalu ? Jeżeli najemca uzyskał informację o tym, że w dotychczas wskazywanym lokalu nie ma możliwości zamieszkania, ma on obowiązek wskazania innego lokalu. Obowiązek ten musi być wykonany przez najemcę w terminie 21 dni od dnia uzyskania w/w informacji. Jeżeli najemca tego obowiązku nie dopełnił, to wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przed upływem wskazanego w umowie okresu trwania umowy. Takie prawo przysługuje również wynajmującemu, jeżeli najemca w terminie tych 21 dni nie przedłoży oświadczenia właściciela lub osoby posiadającej prawo do nowo wskazanego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę i osoby z nim mieszkające. Czy wynajmujący może pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą (gwarancyjną)? Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Pobrana przez wynajmującego kaucja ma na celu zabezpieczenie: – wszelkich należności na rzecz wynajmującego wynikających z umowy najmu / tj. opłat czynszu najmu, innych opłat, odnowienia mieszkania, jeżeli najemca tego obowiązku nie wypełnił itp. /, – ewentualnych kosztów, które wynajmujący będzie musiał ponieść w związku z egzekucją prowadzoną w stosunku do najemcy, a mającą na celu usunięcie go z lokalu. Kaucja nie może przekroczyć 6-ciokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia i wydania lokalu przez najemcę. Wynajmującemu przysługuje prawo potrącenia zaległości najemcy, wynikających z łączącej ich umowy najmu okazjonalnego, z kaucji gwarancyjnej. Czynsz najmu – w jakiej wysokości, możliwości podwyżek. Wynajmujący ma oczywiście prawo do czynszu najmu w wysokości stawki czynszu określonej w umowie. Może również pobierać od najemcy opłaty, które od wynajmującego nie są zależne np. opłaty za energię elektryczna, gaz, wodę odprowadzanie ścieków itp. Strony umowy mogą jednak ustalić, że najemca opłat tych nie będzie ponosił a wynajmujący uwzględni te opłaty w wysokości stawki czynszu najmu. Wynajmujący może od najemcy pobierać również inne opłaty, ale tylko wtedy, gdy zostały one wyraźnie wskazane i ich wysokość określono w umowie. Jako wynajmujący masz możliwość podwyższania stawki czynszu najmu. Podwyższać czynsz najmu możesz tylko w sposób i na warunkach wskazanych w umowie. Uważaj: jeżeli w umowie nie ustalono możliwości podwyższania stawki czynszu najmu, to przez czas trwania umowy nie masz prawa czynszu najmu podwyższyć. Zakończenie czasu trwania umowy czynszu najmu okazjonalnego. Umowa czynszu najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może ulec zakończeniu na dwa sposoby: – poprzez jej wygaśnięcie czyli z upływem okresu, na który została zawarta, – poprzez jej rozwiązanie czyli z upływem okresu jej wypowiedzenia. Co zrobić jeżeli najemca lokalu nie chce go opuścić ? W pierwszej kolejności wynajmujący wzywa najemcę do opróżnienia lokalu mieszkalnego. Musi to zrobić na piśmie. Co więcej jego podpis pod takim wezwaniem musi być urzędowo poświadczony. Najwygodniej zrobisz to poprzez potwierdzenie podpisu u notariusza albowiem potwierdzenie podpisu pod oświadczeniem, o takim charakterze, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może być problematyczne. Wezwanie powinno zawierać co najmniej: – oczywiście wskazanie stron umowy, – powołanie się na przedmiotową umowę i wskazanie przyczyny jej zakończenia, czyli upływ terminu na jaki została zawarta lub terminu wypowiedzenia umowy, – wskazanie terminu, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące winny opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od daty doręczenia pisma z żądaniem wyżej opisanym. Jak zwykle w takiej sytuacji mogą wystąpić problemy z doręczeniem pisma zawierającego wezwanie do opróżnienia lokalu. Na szczęście przepisu w tym zakresie w stosunku do umów najmu okazjonalnego nie zostały wyłączone. Oznacza to, że strony umowy mają obowiązek zgłaszać zmianę adresu zamieszkania. Jeżeli najemca nie zgłosił zmiany swojego adresu, to korespondencję wynajmujący powinien wysłać na adres znajdujący się w umowie. Nie ma znaczenia jeżeli najemca korespondencji nie odbierze. Mamy wówczas do czynienia z tzw. domniemaniem doręczenia korespondencji jako prawnie skutecznej. Jak wyeksmitować najemcę z lokalu mieszkalnego przy umowie najmu okazjonalnego ? Właśnie teraz okaże się przydatny akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji, o czym już wyżej pisałem. To właśnie temu aktowi notarialnemu sąd nada klauzulę wykonalności. Czynność ta umożliwia wynajmującemu wszczęcie i przeprowadzenie skutecznej egzekucji polegającej na „wyprowadzeniu” najemcy i osób z nim zamieszkujących z lokalu. W tym celu należy do sądu złożyć wniosek właśnie o nadanie klauzuli wykonalności wskazanemu wyżej aktowi notarialnemu (nie ma w tym wypadku potrzeby wytaczania sprawy sądowej o eksmisje!) Do wniosku należy dołączyć: – żądanie opróżnienia lokalu, które zostało doręczone najemcy. Jeżeli brak jest potwierdzenia odbioru żądania (pisma) przez najemcę wystarczające jest dołączenie dowodu nadania listu poleconego na adres najemcy, – dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu jako właścicielowi tytuł prawny do mieszkania (może to być odpis księgi wieczystej lub akt notarialny nabycia własności mieszkania), – potwierdzenie zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego (najczęściej będzie to dokument zgłoszenia najmu okazjonalnego do opodatkowania), – umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, – akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (w oryginale). Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności sprawę możemy kierować do komornika. Obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego do urzędu skarbowego. Obowiązkiem wynajmującego jako właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkaniowego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Należy to zrobić na piśmie. W piśmie trzeba wskazać, której nieruchomości najem dotyczy (gdzie jest położona), datę zawarcia umowy, czas na jaki została zawarta oraz zawrzeć oświadczenie, że ustawowe przesłanki najmu okazjonalnego zostały spełnione. Właściwym jest naczelnik urzędu skarbowego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Właściciel ma obowiązek dokonania zgłoszenia w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu lokalu mieszkalnego. Najemca ma prawo żądania od wynajmującego przedłożenia dowodu dokonanego zgłoszenia. Jakie są skutki braku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego ? Najprościej rzecz ujmując wynajmujący traci wszelką ochronę w sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu. Przestają obowiązywać wskazane wyżej zasady związane ze stawką czynszu najmu i możliwościami podwyżki tej stawki. Przede wszystkim jednakże przestaje obowiązywać „szybka ścieżka” umożliwiająca wypowiedzenie umowy najmu i eksmisję najemcy, a zastosowanie zaczynają mieć przepisy, które wskazywałem we wpisie dotyczącym najmu zawartego „na zasadach ogólnych”, z pełnymi konsekwencjami związanymi z lokalami socjalnymi i zamiennymi należnymi eksmitowanemu najemcy. Uważaj: jeżeli dokonałeś odpowiedniego zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego to wyłączone jest stosowanie przepisów dotyczących obowiązku dostarczenia najemcy eksmitowanemu lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego. Eksmisja najemcy i osób z nim zamieszkujących może nastąpić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Postępowanie sądowe sprowadza się do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nie orzeka w ogóle o prawie lub braku prawa do lokalu socjalnego. Nie obowiązuje również w takim przypadku okres ochronny najemcy przy tzw. eksmisji na bruk. Witam mam kilka pytań w związku zwynajęciem mieszkania rodzinie z małym dzieckiem. Jak mogę sie zabezpieczyć, gdyby rodzina ta okazała sie nierzetelna i chciałbym wypowiedzić umowę czyli jak ominąć ustawę o ochronie lokatorów. Chodzi o to, żeby nie trzba było zapewniać najmującym z dzieckiem lokalu zastępczego i zeby nie walczyć w sadzie, a jesli juz to wygrac. 1. czy podpisanie umowy o wypowiedzeniu in blanco byłoby wiążące w razie kłopotów? 2. czy lepiej podpisać umowę o wynajęciu, ale nie loklau mieszkalnego ale np. magazynowego? czy to jest formalnie w ogole możliwe? 3. czy zabezpieczeniem byłoy gdyby nie dał najemcy umowy, a sam wziął dwa egzemplarze jesli on na to by się zgodził? czy lokator bez umowy nie jest chroniony? 4. NAJEM OKAZJONALNY- czyłatem, ze to mogłoby byc zabezpieczenie, ale czy na pewno? czy te przepisy juz obowiązują? Rozumiem, że jesli jeszcze nie weszły w zycie nie mogę skorzystac z umowy okazjonalnej? Dodam, że mieszkanie które chce wynajć jest jedynym jakie mam. Sam wynajmuję w innym miescie i chce sie zabezpieczyć w razie gdyby tamta rodzina była nierzetlna. Tez mam dziecko. 5. chce w najblizszym czasie zaciągnąc kredyt hipoteczny i obciązyć hipotką takze to mieszkanie które chce wynajć. 5a) czy mogę miec problemy w banku na załozenie hipoteki jesli w mieszkaniu będa lokatorzy? 5b) czy jesli teraz wynajmę mieszkanie na zasadzie umowy okazjonalnej ( lub w przyszłości, po wejsciu w życie przepisów) nie będąc włascicielem innego lokalu, a w między czasie kupię sobie inny lokal to czy nadalbędzie mnie obowiązywać umowa okazjonalna czy automatycznie stanie sie ona umowa zwykłą? 5c) czy aby zawrzec umowe okazjonalną musze sie wymeldowac z mieszkania matki, u której jestem zameldowany?Bardzo dziękuje za analizę. Badzo proszę o dokładną odpowiedz, gdyz zapoznałem sie z ustawą i nie bardzo rozumiem te przepisy, nie jestm prawnikiem pozdrawiam Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania. W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to Wynajmujący może umowę wypowiedzieć. Mało osób natomiast wie, że również same strony mogą w umowie określić wypadki, kiedy możliwe będzie wcześniejsze zakończenie umowy przez Najemcę. Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego W stosunku do najmu okazjonalnego zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazująca w jakich ściśle określonych przypadkach możliwe jest wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego. Są to przepisy szczególne i określają one jedyne przypadki, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ww. ustawy, Wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy Najemca: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lubjest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lubwynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. Wypowiedzenie najmu na podstawie postanowień umowy Przepisy nie regulują jednak warunków na jakich Najemca może wypowiedzieć umowę. Podstawę prawną do uregulowania kwestii wypowiedzenia umowy przez Najemcę, stanowi tu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie, z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, iż jedyne wypadki, kiedy Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, zostały ww., swoboda ta obejmuje jedynie wypadki wypowiedzenia umowy przez Najemcę. Dla prawidłowego zastrzeżenia takiej możliwości, strony muszą wyraźnie wskazać konkretne przypadki, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony przez Najemcę. Nie mogą się ograniczyć do zapisu o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny, gdyż takie postanowienie, będzie sprzeczne z naturą umowy na czas oznaczony oraz samym ww. przepisem ustawy, w konsekwencji więc będzie nieważne. To strony tworząc umowę mogą zdecydować o jej treści w zakresie wypowiedzenia umowy przez Najemcę i zdecydowanie warto skorzystać z tego uprawnienia i dostosować umowę do indywidualnych potrzeb. Nie jest tak jak mogłoby się wydawać, że dla Wynajmującego zawsze będzie to niekorzystne, że Najemca będzie miał prawo wypowiedzieć umowę przed zakończeniem okresu na jaki została zawarta. Określenie konkretnych wypadków, kiedy Najemca może umowę wypowiedzieć, może zapobiec sytuacjom, kiedy na skutek różnych okoliczności życiowych np. przeprowadzki do innego miasta, Najemca nagle z dnia na dzień się wyprowadza i przestaje płacić czynsz. Mając określone w umowie warunki wypowiedzenia umowy, są większe szanse na to, iż Najemca się do nich dostosuje i będziemy mieć spokojnie czas na znalezienie jego następcy. Przykładowe uregulowanie w tym zakresie: Najemca uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:1) utraty zatrudnienia przez Najemcę;2) uzyskania przez Najemcę zatrudnienia w innym mieście. „Ważne powody” Opcją, która wydaje się być również dopuszczalna i aprobowana w większości przypadków, jest zawarcie w umowie najmu dosyć ogólnej klauzuli wskazującej jako podstawę wypowiedzenia na „ważne powody”, które mogą się ujawnić w trakcie obowiązywania umowy na czas określony. Minusem jednak tego sformułowania jest jego ogólny charakter, który powodować może, iż w przypadku sporu między stronami, co do zasadności podstaw dokonanego wypowiedzenia, to Sąd rozstrzygać będzie czy w danej sprawie faktycznie zachodzą „ważne powody”, uzasadniające dokonanie wcześniejszego wypowiedzenia, czy też nie zachodzą i wypowiedzenie jest bezskuteczne. Błędy przy formułowaniu postanowień umownych dotyczących wypowiedzenia Podstawowy i najczęściej występujący błąd w umowach najmu okazjonalnego, a przy okazji także w zwykłych umowach najmu lokali mieszkalnych, to swobodne kreowanie w treści umowy, postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez Wynajmującego. Nie będzie ważny zapis w umowie, sprzeczny z ww. przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (…), które szczegółowo ten temat regulują. W przypadku sporu sąd uzna za nieważne wypowiedzenie umowy w oparciu o np takie, często występujące w umowach zapisy: „Wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia niniejszej umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu wskazanego w …… niniejszej umowy, za jeden okres płatności.”Jak już wcześniej pisałam, błędem jest również przyznanie Najemcy blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze w pełni swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy. Przykładem takiego nieprawidłowego sformułowania zapisu umownego jest np: „Najemca może wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem …….. ­miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.” Oczywiście kierując wypowiedzenie ww. treści do strony, która nie ma rozeznania w przepisach prawnych i nie korzysta z pomocy prawnika, możemy mieć szczęście i osiągnąć zamierzony skutek. Jeżeli jednak strona ta, tak jak i Ty mój Czytelniku, będzie już świadoma, iż takie swobodne wypowiadanie umowy na czas określony jest bezskuteczne, może je z łatwością zakwestionować. Niezależnie od powyższego, zawsze i przede wszystkim polecam jednak po prostu porozmawiać z drugą stroną, spróbować się dogadać. Zawarcie porozumienie w kwestii rozwiązania umowy najmu, jest często najlepszym rozwiązaniem, które pozwala pogodzić interesy obu stron. Zapraszam Cię do lektury innych moich artykułów dotyczących najmu okazjonalnego: Jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?Najem okazjonalny nie zawsze zabezpieczy nas przed nieuczciwym lokatorem/ Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz. Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać. Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@

najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem